Fehlen einer behördlichen Genehmigung – Mangel der Mietsache
1. Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Mangel im Sinne von § 536 BGB dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht.
2. Eine Klausel, die eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen, ist unwirksam. Nach einer solchen Klausel sind im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen.
BGH 24.10.2007 – XII ZR 24/06
Änderung der Fälligkeit der Mietzahlung - Schriftformerfordernis
1. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB (§ 566 BGB a. F.) ist es erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere auch der Mietzins und dessen Fälligkeit – aus der Vertragsurkunde ergeben.
2. Für Änderungen einzelner Vertragsbedingungen (z. B. Umstellung der Fälligkeit der Zahlung) gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag.
3. Das Nichteinhalten des Schriftformerfordernisses bewirkt, dass ein zunächst zeitlich befristeter Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich gekündigt werden kann.
Befreiung von der Pflicht zur Mietzahlung
1. Die Bestimmung des § 537 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet ist, wenn der Vermieter den Gebrauch der Sache einem anderen überlassen hat, kann auch in einem Gewerberaummietvertrag nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden.
2. Der Mieter ist aber dann nicht von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit, wenn er seine eigenen vertraglich übernommenen Pflichten verletzt hat.