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Mieterhöhung wegen Modernisierung nach Erwerb des Gebäudes

Die Mieterhöhung gemäß § 3 des Miethöhegesetzes ist ein Fremdkörper im Vergleichsmietensystem. Das Vergleichsmietensystem funktioniert grundsätzlich auf der Basis, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zu der Miete hat, die für vergleichbaren Wohnraum üblich ist. Also nicht der konkrete Wert der Wohnung oder der Mietzins, der für die Wohnung angemessen wäre, ist der Maßstab, sondern der Mietzins, den andere Vermieter nehmen. Hiervon weicht § 3 MHG ab, indem er zum Maßstab für eine Mieterhöhung den Aufwand macht, den ein Vermieter in die Wohnung investiert hat. Diese Berechnungsweise ähnelt dem System der Kostenmiete. Da § 3 MHG somit im Vergleichsmietensystem eine Ausnahmevorschrift ist, ist die Vorschrift nach ganz herrschender Auffassung eng auszulegen.

Voraussetzung für eine Mieterhöhung gem. § 3 MHG ist, dass der Vermieter als Bauherr Modernisierungsmaßnahmen durchführt. Gerade der Vermieter muss diese baulichen Maßnahmen veranlasst haben. Es reicht nicht aus, dass er nur die Kosten hierfür bezahlt hat. Insofern ist anerkannt, dass der Vermieter solche Maßnahmen, die von der Gemeinde durchgeführt wurden und deren Kosten er nach dem Kommunalabgabengesetz finanziert hat, nicht zum Gegenstand einer Mieterhöhung gem. § 3 MHG machen kann.

Ähnlich ist das Problem bei Modernisierungsmaßnahmen, die von einem Vermieter veranlasst wurden, der dann das Gebäude, bevor er eine Mieterhöhung gem. § 3 MHG vornehmen konnte, veräußert. In diesem Fall wird der Erwerber regelmäßig über den Kaufpreis auch die Modernisierungskosten bezahlt haben. Er ist jedoch nicht Bauherr der Maßnahme gewesen. Ob in einem solchen Fall der Erwerber eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG vornehmen kann, ist umstritten. Während früher die wohl herrschende Auffassung der Meinung war, dass wegen des Ausnahmecharakters des § 3 MHG eine Mieterhöhung nicht möglich ist, hat nunmehr das Kammergericht Berlin in einem Rechtsentscheid sich auch einer in der Literatur im Vordringen befindlichen Auffassung angeschlossen. Danach kann der Erwerber eines Grundstücks den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung gem. § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn

• - die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind,
• - mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und
• - diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.

Davon unberührt bleibt die Möglichkeit des Erwerbers, nach Eintragung im Grundbuch eine Mieterhöhung gem. § 2 MHG vorzunehmen. Auch dieser Weg ist nach einer Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich möglich und bietet sich insbesondere dann an, wenn durch die Modernisierung Ausstattungsmerkmale geschaffen wurden, die insbesondere in Gemeinden mit Mietspiegeln eine Höherstufung rechtfertigen, wie zum Beispiel der Einbau eines Badezimmers oder einer Etagenheizung.

(C) Rechtsanwalt Norbert Kosten, Erfurt

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